JB–Singapore RTS Link: Which Singapore REITs Win or Lose?
Published on HivePostify by @sibehgeng · Wed Aug 26 2026
JB–Singapore RTS Link: Which Singapore REITs Win or Lose?
https://www.youtube.com/watch?v=K2js3jeR9IM
//https://www.youtube.com/watch?v=K2js3jeR9IM//
這段影片由「The Fifth Person」製作，深入分析了即將開通的新柔地鐵（Johor Bahru–Singapore RTS Link）對新加坡零售房地產投資信託（REITs）以及零售市場的潛在衝擊與機遇。
以下是影片內容的詳細總結：
一、 新柔地鐵（RTS）概述 高效連接： RTS 連接新加坡的兀蘭北站（Woodlands North）與新山的武吉查卡站（Bukit Chagar），單程僅需 5 分鐘。 一地兩檢： 兩國的通關手續將在同一棟大樓內一併完成（出境和入境在同一處），並配有約 100 個自動通關閘口（Egate），通關後直接搭車，無需重複上下車排隊，極大地提升了效率與舒適度。 運力規模： RTS 每小時單向可運送 10,000 名乘客，開通初期預計每日客流量為 40,000 人次，未來可擴展至每日 140,000 人次，預計將分流 Causeway 30% 至 40% 的過境客流，顯著緩解交通擁堵。
二、 消費者行為與經濟影響（Mastercard 聯手研究） 新加坡商會、零售商協會等機構與 Mastercard 合作，利用真實消費數據與千人問卷調查，預測了 RTS 開通後的消費流向： 往返頻次大幅增加： 新加坡人往新山： 搭乘公共交通工具者的年平均往返次數預計將暴增 70%（例如從每年 8 次增至 14 次），開車者也將增加 30%。 馬來西亞人來新加坡： 搭乘公共交通工具者預計增加 57%，開車者增加 23%。 消費類別的差異： 新加坡人去新山主要消費在日常採購、餐飲、藥房/保健品（如 Watsons、Guardian）和美容服務；而馬來西亞人來新加坡則主要消費在體驗式活動（如演唱會、聖淘沙名勝世界、賭場）及酒店。 淨流失效應（Net Outflow）： 由於新加坡人在新山的消費遠超馬來西亞人在新加坡的消費，預計新加坡零售業每年將面臨 2.9 億新元的淨資金流失。日用品/超市（Groceries）和藥房（Drugstore）將是受打擊最嚴重的兩大板塊。
三、 對新加坡零售 REITs 的影響評估 RTS 對不同定位的零售信託影響截然不同：
1. 豐樹泛亞商業信託（MPACT）：最不受影響 其主要零售資產為南部港灣的 VivoCity，該區域遠離北部過境點，且周邊有大量新住宅開發，長期看好。 2. 星獅地產信託（FCT）：首當其衝 / 焦點所在 FCT 有高達 98% 的營收來自新加坡郊區零售商場（如 Northpoint、Causeway Point、Waterway Point 和 Nex）。 根據研究，新加坡西部和東北部（如盛港、榜鵝）將面臨嚴重的消費流失，這直接影響到 FCT 旗下的 Waterway Point 和 Nex。 雖然管理層信心表示，周邊人口增長能抵消部分流失，且他們有能力調整租戶組合，但 FCT 無疑是市場關注的焦點，如果市場因過度恐慌而拋售，可能會帶來估值低窪的投資機會。 3. 凱德綜合商業信託（CICT）與星獅商產信託（Starhill Global）：潛在受益者 他們的零售資產多集中在中部核心區域（Central Region），如烏節路（Orchard）的 Wisma Atria、義安城，以及 Plaza Singapura、萊佛士城等。 中部區域預計將從入境的新山遊客（尋求體驗式和高端消費）中淨受益，受新山廉價消費的排擠效應最小。 4. 麗陽神州信託（LREIT）：好壞參半 其烏節路的 313@somerset 將受益於遊客流入；但其位於西部裕廊的 Jem 購物中心可能因居民更容易通過地鐵紅線前往兀蘭搭乘 RTS 進新山，而面臨一定的流失壓力。
四、 非 REITs 板塊：昇菘集團（Sheng Siong）的隱憂 影片指出，連鎖超市昇菘主要分布在郊區住宅區，主打性價比消費者。 一旦 RTS 開通，這群對價格極度敏感的消費者很可能會選擇在週末前往新山大量採購日常用品，從而減少在昇菘的消費。 目前昇菘的股價處於歷史高位，市場顯然尚未消化 RTS 帶來的競爭風險，投資者需格外警惕。
五、 投資者的應對策略與時間線 衝擊顯現需要時間： 零售信託的租約通常是長期綁定的。RTS 開通後的頭一兩年內，REITs 的財報可能不會有明顯變化。 觀察關鍵指標： 真正的影響將在 3 年後租約陸續到期重新談判時顯現。投資者應從 2026 財年起，密切監控信託的租戶銷售額（Tenant Sales）以及租金調升率（Rental Reversion）。 最大變數是匯率： 新元對令吉的匯率是關鍵。如果新元持續強勢（甚至達到 1:4 的極端情況），將極大地刺激新加坡人去新山消費；反之，若令吉走強（回到 1:2.4 的水平），則流失效應會迅速減弱。
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